투자 방법
호주의 부동산에 투자하는 방법에는 여러 종류가 있습니다. 각각에는 장, 단점이 있으며 자신의 현재 가능성과 가장 적합한 방법으로 투자를 해야 합니다.
직접투자 방법
투자에 대해 선호하는 형태를 알려주시면 저희는 가장 가까운 부동산을 찾아 소개해 드립니다.
예: 브리즈번 지역/ 가격 10억대/ 5년 이하의 건축/ 방4개/ 수영장/ 등
그외방법
더 큰 유동성, 다양한 자산에 대한 다각화 및 낮은 거래 비용의 특징을 가지고 있습니다. 그러나 변동성이 적은 투자대상 부동산과는(bricks and mortar) 달리 주가의 변동이 심합니다.
REITs를 통한 투자
다양한 부동산 자산에 투자하는 부동산 투자 신탁 유형입니다. REITs는 단일 자산을 구매하는 것보다 더 다양한 자산 시장에 대한 노출을 제공 할 수 있으므로 수익창출을 위해
단일 자산 가치에 의존하지 않습니다.
새로운 교외 또는 아파트 단지 개발사업 주식매입
연금펀드를 통한 부동산 투자
성공적 투자를 위해 고려사항
명확한 목표: 투자하는 이유와 특정상황에 적합한 지 고려.
생각 과 준비: 상환금 충당 가능성, 시장가치 하락 가능성, 금리 상승 가능성. 임대수입 및 지속적 지출비용.
가격대 및 지역결정: 자본 가치상승 가능성, 주변 가격대 등
투자대상 결정: 단독주택/ 아파트?
투자타입: 거주목적 또는 투자목적 / 장기투자 또는 단기투자
예산결정: 금리변경이 투자에 미치는 영향 고려 및 이를 기본으로 한 대출옵션
재산관리자 설정: 사정 상 관리가 힘들경우 관리자 임명이 중요합니다. 이 서비스에는 자산관리 수수료가 부과 됩니다.
보험유무, 필요성 고려
그외경비 고려
- 다음과 같은 지속적인 부동산 비용에 대한 예산도 책정
세금: 토지세와 같은 기타 비용
보험: 선택사항으로 재난대비 주택보험
부동산: 관리비 (임대소개비 포함) 및 수리, 유지 보수
부동산 투자시 고려사항
성장률이 높고 임대 수익률이 높으며 공실률이 낮은 지역을 선택.
자본가치 상승조건 만족할 수 있는 주 정부 및 시의 계획확인.
편리한 접근성 및 기능을 갖춘 부동산
부동산 유형, 연령, 기능 및 유지관리 비용
상업용 부동산 투자
상업용 부동산 유형
사무실: 상업용 오피스 빌딩
산업: 창고, 제조 공장 및 물류 시설, 유통센터
소매: 상점, 쇼핑센터 및 소매센터
사회 인프라: 골프장, 조기 학습 센터와 의료 센터, 실버타운 등
가격상승요인
수요: 경제적 요인에 의한 인프라, 직업창출로 인한 인구증가 및 경제적 요인
금리: 이자율을 높이면 소비자 지출이 줄어 듭니다. 이것은 상업용 및 주거용 부동산에 대한 수요를 둔화시키는 효과가 있습니다.
인프라 개발: 인프라 개발은 직업창출로 인한 인구 증가를 불러오며 인구증가는 곧 산업의 필요성, 즉 상업용 및 주거용 부동산 가격 상승의 요인입니다.
인구 증가: 인구 증가가 많은 지역에는 많은 서비스가 필요합니다.
소매 지출: 소비자 지출은 제품에 대한 수요를 증가 시키므로 창고 및 소매점에 대한 요구 사항이 증가합니다.
상업용 부동산 가치 계산
상업용 부동산의 가치는 주로 임대 수익 또는 자본 성장 잠재력에 의해 결정됩니다.
판매시 가격결정: 자본성장 잠재력 기본으로 할 때 잠재력이 높을수록 수익율이 낮아지며 가격결정 방법은 다음과 같습니다.
(수익/투자금x100 = 수익율) (100/수익율 x 년 수입 = 건물가격) 예: 수익율이 6%, 임대수입이 년 2,500,000 이라면 100/6x2,500,000 = 건물가격:41.67m
상업용 부동산 수요에 영향을 미치는 기타 요인
이자율의 변동: 높은 금리는 소비자 지출을 줄이는 경향이 있습니다. 이것은 상업용 및 주거용 부동산에 대한 수요를 둔화시키는 효과가 있습니다.
인프라 개발: 인프라와 새로운 고속도로의 개발은 상업용 부동산에 대한 수요를 변화시킬 수 있습니다.
인구 증가: 인구 증가가 강한 위치에는 더 많은 서비스가 필요합니다.
소매 지출: 소비자 지출은 제품에 대한 수요를 증가 시키므로 창고 및 소매점에 대한 요구 사항이 증가합니다.
쇼핑상가 빌딩
디지털 문화에 따른 선호도 변화는 쇼핑상가 분야에 많은 영향을 미치고 있습닏다. 아마존의 호주 상륙 과 온라인 서비스의 장점으로 인한 선호도 변화는 투자자의 적극적 투자에 대한 부정적 영향을 주었지만 부정적 영향 및 경쟁과제를 해결한 호주의 소매업은 현재 GDP의 4.1 %와 고용의 10.7 %를 차지하고 있습니다. 상가는 역발상의 지혜가 빛을 발휘합니다. 예로 브리즈번 Runcorn Plaza는 15년전에 건물의 2/3이 공실이었습니다. 상가가 비어 있으므로 가능한 임차인 선정 및 업종선정을 하였습니다. 즉 온라인과 경쟁하는 의류, 장난감등의 소매상점을 배제하고 병원, 치과 그리고 음식에 특화시킴으로서 현재는 100% 임대에 각각의 상점은 거의 대기번호를 받고 기다려야 하는 호황을 이루고 있습니다. 렌트비의 상승은 물론 큰 건물가격 상승을 가져왔습니다. 역발상의 지혜는 남이보지 못하는 장점을 보고 단점을 장점으로 변화시키는 원동력 입니다.
장점
비교적 진입이 쉽다.
관리가 쉽다.
렌트비 조정 및 상한선이 없다.
리스 기간이 끝나고 재 계약시 렌트비를 주변 시세에 맞게 올릴 수 있다. 렌트비 상승은 건물가치 상승을 의미합니다.
단점
경기에 민감하다.
소매업 경기가 세입자의 재정상태에 영향을 주며 특히 온라인 업체와 경쟁을 해야하는 업종이라면 더욱 힘든 상황이 될 수 있습니다.
Accommodation 호텔산업
호주 내 호텔 투자에 대한 관심은 여전히 높아 현재기준 과거10년 420건을 통해 총 21billion 달러의 매매가 성사되었습니다. 2019년 총 매매액은 2.2billion 달러로 2018는 대배 19.8% 성장했습니다.
부동산 전문업체 Colliers International 보고기준 2019년 호텔투자자 분류를 보면 Investment fund: 37%, Private: 17%, REIT: 12%, Corporate: 11% 그리고 그외로 institution: 3%
등입니다. 각 주별 판매를 보면 NSW: 매매건수 11, 매매금액 640m, 호주 전체 판매액의 26.9%, VIC: 매매건수 7, 매매금액 585.5m, 호주 전체 판매액의 26.3% 그리고 QLD: 매매건수 16, 매매금액: 447.7m,
호주 전체 판매액의 21.7%를 담당했습니다.
2019년 혀재, 호주 전역에 호텔룸은 약 297,000이 있으며 2028년 까지 332 프로젝트를 통해 57,316룸이 개발 중 이거나 개발할 계획입니다. 이러한 지속적인 발전은 호주의 강력한 관광산업에 기인합니다.
자금 과 시간에 대한 준비가 되었다면 구입 시 호텔운영에 필요한 책임과 의무에 대한 지역정부의 규정과 시설에 대한 철철한 확인이 필요합니다. 여기에는 호텔운영 시 안전에 대한 모든장비 및 영업에
필요한 면허기간 등이 포함됩니다.
호주의 호텔은 세계적인 브랜드로 편리한 접근성 과 관광산업이 있는 한 지속적인 수익을 만들 수 있는 투자산업 입니다.
장점
경제의 변화에 비교적 안정적이다.
경제상황 과 고객의 요구에 따라 가격 변동이 쉽고 선호도에 따라 개조하기 쉽다.
요금 연체가 거의 없다.
단점
유지를 위한 지출이 크다.
객실 및 편의시설에 대한 업데이트, 청소 및 물품 재입고에 대한 지출
서비스에 대한 불 만족
개개인의 요구조건을 충족시킬 수 없으며 불만 시 인터넷등을 통한 악필이 달릴 수 있습니다.
위치 및 브랜드에 대한 선호도
컴퓨터를 통한 광고와 예약이 이루어지며 예약자는 위치 및 브랜드에 대한 선호도가 높습니다.
좋은위치, 선호받는 브랜드의 호텔이라면 장점이 되겠지만 그렇지 못할 경우 이를 만족시키기 위해서는 지식과 경험의 관리팀이 필요하며 시간과 현금에 대한 압박이 될 수 있습니다.
로지스틱
편리함을 추구하는 소비자의 선호도 변화와 저렴한 사업운영 및 유지의 편리성은 온라인 쇼핑산업의 발전을 가져왔고 이러한 변화는 점 점 커져만 갈것으로 예상합니다. 이러한 전자 상거래로의 급속한 변화는 창고수요 및 운송 수요에
대한 수요를 증가 시키고 관련 산업의 발달을 가져왔습니다. 이러한 변화는 지속될 것이며 이는 곧 투자자로서 투자해야 할 대상으로 확실해지고 있습니다.
Logistics란 유통 및 보관을 목적으로 하며 한 장소에서 다른 장소로의 운송 관리를 의미하는 용어입니다. 물류에는 운송, 재고, 포장, 공급 및 창고등이 포함되며 투자자로서 주목해야 할 것은 창고와 운송산업입니다.
일반적인 건물의 특성은 공항, 항만 및 중요도로에 인접해 있으며, 트럭등이 접근이 편리한 도로 및 전체건물의 약 10~15% 는 사무실 공간으로 구성하고 있습니다.
장점
안정적 임대수입
- 장기 임대 및 낮은 평균 공실률
상대적 낮은 초기자본
- 저렴한 위치적 요인 및 건물구조 상 투자자본 저렴
자본 성장이득
- 장기적 사업호황으로 인한 수요증가.
낮은 유지보수 비용
- 다른 부동산에 비해 낮은 유지보수 비용
단점
GDP 및 경제성장
- GDP 와 경제성장 요인에 민감.
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